Засгийн газраас газрын үнэлгээний тойрог, зэрэглэл /бүс/, суурь үнэлгээ, төлбөрийн хувь, хэмжээг шинэчлэн тогтоож, энэ сарын 1-нээс мөрдөж эхэлж байна. Энэ талаар Барилга, хот байгуулалтын яамны Хот байгуулалт, газрын харилцааны бодлогын хэрэгжилтийг зохицуулах газрын дарга Б.Гүнболдтой ярилцлаа.

-Газрын суурь үнэлгээг шинэчлэн тогтоолоо. Өмнө нь ямар байсан, яагаад өөрчлөх болсон талаар ярилцлагаа эхлэх үү?
- Газрын төлбөрийн тухай хуулийг хэрэгжүүлэх зарим арга хэмжээний тухай Засгийн газрын 1997 оны 152 дугаар тогтоолоор “Монгол Улсын газрын нэгдмэл сангийн үнэлгээний тойргийн хуваарь”, “Хот тосгон, бусад суурины газрын зэрэглэл, тэдгээрийн нэг га-ийн суурь үнэлгээ”, “Хөдөө аж ахуйн газрын үнэлгээний тойрог бүрийн 1 га-ийн суурь үнэлгээ”-г тус тус баталж өнөөг хүртэл дагаж мөрдөж байсан. Энэ тогтоолоор газрын суурь үнэлгээг газар ашиглалтын зориулалт, байршил, засаг захиргааны нэгж бүрийн онцлог, ялгааг тооцоогүй. Зөвхөн тухайн үеийн хүн амын тоог харгалзан хийсэн нь өнөөгийн нөхцөлд нийцэхгүй болсон. Тухайлбал, Монгол Улсын нутаг дэвсгэрийг газрын нэгдмэл сангийн үнэлгээний 4 тойрог болгосон нь газарзүйн байршил, газрын үр өгөөж, байгаль цаг агаарын ялгаатай эсвэл ойролцоо нөхцөлтэй аймаг, сумын хувьд хэт ерөнхий болсон. Мөн хот, тосгон бусад суурин газрын суурь үнийг тогтоохдоо нийслэлд 1, нийт аймгийн хэмжээнд 2, сумын хэмжээнд 1 тоон утгатай болгосон юм. Энэ нь улсын зэрэглэлтэй хотуудын дэргэд оршдог аймгийн хувьд маш бага үнэтэй, газар зүйн байршлын хувьд ойролцоо орших газрын үнийн зөрөө их, байршил сайтай, үр ашиг өндөр газрын үнийг хэт бага тогтоосон явдал гарсан. Үүгээр зогсохгүй газрын суурь үнэлгээ нь зөвхөн төлбөр авах зориулалттай бөгөөд зах зээлийн бодит байдалтай нийцэхгүй, газар зүйн байршил, газар ашиглалтын зориулалттай уялдаагүй зэргээс үүдэж газрын төлбөр, татвар ногдуулах, газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрхийн дуудлага худалдааны анхны үнэ болон газрын нөхөх олговрын үнэ тооцох, бэлэглэх, барьцаалах, даатгуулах, газар ашиглалтын зөв оновчтой төлөвлөлтийг хийх, албан ёсны тайлан, мэдээ боловсруулах зэрэг үйл ажиллагаанд хүндрэл гарах болсон юм.
-Газрын үнэлгээний бүс, суурь үнэлгээ, төлбөрийн хувь, хэмжээг хэрхэн тогтоосон талаар дэлгэрэнгүй байдлаар мэдээлэл өгөхгүй юу?
-Газрын нэгдмэл сангийн үнэлгээний бүсийг /зэрэглэл/ байгаль, нутаг дэвсгэрийн цогцолбор нөхцөлийн мужлалыг үндэслэн тогтоосон. Энэхүү байгаль нутаг дэвсгэрийн цогцолбор нөхцөлийн мужлалыг 1987 онд байгалийн бүс, бүслүүр, ландшафт, хөрс, ургамлыг үндэслэн боловсруулсан. Өөрөөр хэлбэл, 1:1000000 масштабтай зургуудыг ашиглаж гаргасан нь тухайн үед улсын төлөвлөгөөний комиссоор дэмжигдэж байсан бөгөөд тус мужлал дээр үндэслэн 1992 онд Газрын бодлогын хүрээлэнгээс “Байгаль нутаг дэвсгэрийн тойргуудын цогцолбор үнэлгээ”-г гаргасан байдаг. Үүний дараа буюу 2002 онд “Улсын газар зохион байгуулалтын ерөнхий төлөвлөгөө”-г боловсруулахдаа Газрын бодлогын хүрээлэнгийн өмнө нь хийсэн мужлалыг илүү боловсронгуй болгож одоогийн байгаль, нутаг дэвсгэрийн цогцолбор нөхцлийн мужлалыг гаргасан. Энэхүү мужлалыг ашиглан “Газрын нэгдмэл сангийн үнэлгээний бүс”-ийг тогтоосон юм. Хөдөө аж ахуйн газрын суурь үнэлгээг тариалан, хадлан, бэлчээр гэсэн 3 зориулалтаар тогтоосон. Харин төв суурин газрын суурь үнэлгээг тогтоохдоо 2010-2015 оны газрын зах зээлийн үнийн мэдээнд шинжилгээ хийж, түүн дээрээ газрын үнэд нөлөөлөх гол хүчин зүйл болох дэд бүтэц /барилгажилт, инженерийн шугам сүлжээ, зам харилцааны нөхцөл/, нийгмийн үйлчилгээ /сургууль, цэцэрлэг, уст цэг, ЗДТГ, баг хорооны хил/, төв зах зээлээс алслагдсан байдал зэргийн нөлөөллийг тооцоолсны үндсэн дээр газрын суурь үнэлгээний зэрэглэл/бүс/, 1 га газрын суурь үнэлгээ болон бүсийн зургийг гаргасан. Газар зүйн байршил, газрын зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ, хүн амын төвлөрөл, барилгажилт зэрэг ялгаатай нөхцөлүүдийг харгалзан төв суурин газрын суурь үнэлгээг ялгавартайгаар тогтоосон.
-Төв суурин газар буюу нийслэл, дүүргүүдэд газрын үнэлгээний зэрэглэлийг юун дээр үндэслэж тогтоосон бэ?
-Төв суурин газрын суурь үнэлгээг тогтоохдоо 2010-2015 оны газрын зах зээлийн үнийн мэдээнд шинжилгээ хийж, түүн дээрээ газрын үнэд нөлөөлөх гол хүчин зүйлүүд болох дэд бүтэц буюу барилгажилт, инженерийн шугам сүлжээ, зам харилцааны нөхцөл, нийгмийн үйлчилгээ буюу сургууль, цэцэрлэг, уст цэг, ЗДТГ, баг хорооны хил мөн төв зах зээлээс алслагдсан байдал зэргийн нөлөөллийг тооцоолсны үндсэн дээр газрын суурь үнэлгээний зэрэглэл/бүс/, 1 га газрын суурь үнэлгээ болон бүсийн зургийг гаргасан. Мэдээж газар зүйн байршил, газрын зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ, хүн амын төвлөрөл, барилгажилт зэрэг ялгаатай нөхцөлүүдийг харгалзан төв суурин газрын суурь үнэлгээг ялгавартайгаар тогтоосон. Тухайлбал, нийслэлийн Чингэлтэй, Баянгол, Сонгинохайрхан, Баянзүрх, Хан-Уул, Сүхбаатар дүүргийн газрын суурь үнэлгээний бүс, 1 га газрын суурь үнэлгээг гаргахдаа тусад нь хавсралт болгон тогтоолын төсөлд тусгаж, газар ашиглалтын 17 зориулалттай, зориулалт бүрийг газрын үнэлгээний 16 бүстэй болгож, тэдгээрийн 1 га газрын үнийг ялгавартай байхаар тооцсон. Харин Багануур, Багахангай, Налайх дүүргийн газрын суурь үнэлгээ нь төвийн дүүргүүдээс ялгаатай, зэргэлдээ орших аймагтай ойролцоо гарч байгаа. Алслагдсан дээрх 3 дүүргийн хувьд газар ашиглалтын 4 зориулалтаар газрын үнэлгээний 4-12 зэрэглэл/бүс/-тэй байхаар тооцсон юм. Нийслэл, аймаг, сумын төв, бусад суурин газрын төлбөрийг түүний суурь үнэлгээний 0.3-1 хувь байхаар тогтоосон ба Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 6.3-т заасны дагуу орон нутгийн иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурал энэ хязгаарт багтаан өсгөж, бууруулах асуудлыг шийдвэрлэх юм.
- Газрын суурь үнэлгээг шинэчилснээр нийгэм, эдийн засагт үзүүлэх давуу тал их бөгөөд газар эдийн засгийн эргэлтэд орж, суурь үнэлгээ, төлбөрийн хувь, хэмжээ ч зах зээлийн өнөөгийн нөхцөлдөө тохирох боломж бүрдлээ гэж байсан. Зах зээлийн өнөөгийн нөхцөлд тохируулахын тулд ямар судалгаан дээр үндэслэж хувь хэмжээг тогтоосон бэ?
-Газрын суурь үнийг тогтоохдоо орон нутгаас судалгаа авч, хэлэлцүүлэг хийсний үндсэн дээр тогтоосон. Зарим газарт газрын суурь үнэ хоёр дахин буурсан бол Улаанбаатар хотын төв хэсэгт 2-3 дахин өссөн. Хэдэн тоо баримт дурдахад, улсын хэмжээнд 2002 онд газар өмчлөх, эзэмших, ашиглах эрхээ бусдад шилжүүлэх, барьцаалах, түрээслэх гэрээнүүд бүртгэгдэж байгаагүй. Тэгвэл 2015 онд нийт  газар өмчлөгч 46693, эзэмшигч 34759, 86 ашиглагч шинээр бүртгэгдэж, 4982 газар өмчлөх эрх бэлэглэгдэж, 30702 газар өмчлөх, эзэмших, ашиглах эрх барьцаанд бүртгэгдэж, 67 газар эзэмшигч, өмчлөгч газраа түрээслэж, 5521 иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллага газар эзэмших эрхээ бусдад шилжүүлсэн байдаг. Харин санхүүгийн эргэлтийн хэмжээ 523.9 тэрбум төгрөг байна. Мөн 2016 онд улсын хэмжээнд газар эзэмшүүлэх эрхийн дуудлага худалдааг нийт 825 удаа зохион байгуулж, 26 тэрбум 101 сая 461 мянган төгрөгийг улсын төсөвт оруулсан байна.  Түүнчлэн газрын төлбөрийн тухай хууль батлагдан гарсан үе буюу 1997 онд улсын хэмжээнд газрын төлбөрийн орлогын гүйцэтгэл 1524.5 сая төгрөг байсан бол 2016 онд 46.9 тэрбум төгрөгийг газрын төлбөрийн орлогоос улсын төсөвт төвлөрүүлсэн байдаг. 1997-2016 онд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ дунджаар 2-5 дахин нэмэгдсэн байна. Энэ бүх үзүүлэлтээс харахад газар эзэмших, ашиглах, худалдах, худалдан авах, банк, санхүүгийн байгууллага газрыг зээлийн барьцаа болгох, иргэн, хуулийн этгээд газраа бусдад түрээсээр ашиглуулах, аж ахуйн нэгж, байгууллага газрыг тайлан балансдаа бүртгэх, нөхөн олговроор газрыг эргүүлэн авах зэрэг олон харилцаа нь газрыг үнэ цэнэтэй, үл хөдлөх хөрөнгө болохыг баталж байгаа юм.  Гэхдээ газрын эдийн засгийн харилцаа нь үнэлгээгээр тодорхойлогдож байдаг хэдий ч Монгол Улсын нутаг дэвсгэрийн үнэлгээ, үнэ цэнийг шинэчлэн тогтоох асуудал хоцрогдсон хэвээр байсан. Харин одоо буюу 2019 оны нэгдүгээр сарын 1-нээс газрын үнэлгээг бодитой болгосноор газрын төрөл хэсгүүдийн чанар байдал, эдийн засгийн чадавх, байршлын хувьд ямар ач холбогдолтой, ямар түвшинд байгаа талаар бүрэн мэдээлэлтэй болж үйлдвэрлэл үйлчилгээг зөв байршуулах, тариалангийн газрыг зөв сонгох, ашиглалтыг төлөвлөх, газрын менежментийг боловсруулах, газрын төлөв байдал чанарын өөрчлөлт, доройтлыг тогтоож түүнийг нөхөн сэргээх арга хэмжээ авах, газрын эдийн засгийн харилцааг сайжруулах гэх мэтчилэн олон талын ач холбогдолтой. Мөн газрын бодитой үнийг тодорхойлох, газрыг эдийн засгийн эргэлтэд оруулах хөшүүргийг бий болгож байгаа юм. Цаашилбал, газар ашиглалтыг зөв төлөвлөх, газар ашиглалтын тохиромжтой байдлыг эдийн засгийн үзүүлэлтээр тодорхойлох, үүнээс үндэслэн татвар төлбөрийг зөв, уян хатан тогтоох ач холбогдол бүрдэж байна.  
-Суурь үнийг хэдэн жилд яаж өөрчлөх вэ?
-Хөдөө аж ахуйн зориулалттай газрын үнийг 5 жилд 1 удаа өөрчилнө. Хот суурин газрыг 3 жилд нэг удаа өөрчлөх журам оруулсан. Үр шим багатай газрын үнэ өмнөхөөсөө 2-3 дахин буурсан. Улаанбаатар хотын дэд бүтэц сайтай газрын үнэ 2 дахин нэмэгдсэн.
-Газар эзэмшигчдэд буюу гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалтаар газар өмчилж, эзэмшиж буй иргэдэд ямар нэг хүндрэл учрах уу?
-Газар эзэмшигчидэд хүндрэл учруулахгүйгээр газрын төлбөрийн орлогоос улсын төсөвт орох орлогын хэмжээ нийт дүнгээрээ өсөх боломжтой. Гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалтаар газар өмчилж, эзэмшиж буй иргэдийг газрын төлбөр, татвараас 90-98 хувь чөлөөлж байгаа тул газрын суурь үнийг шинэчлэн тогтоосноор иргэдэд төлбөр, татварын ямар нэг дарамт учрахгүй гэсэн үг. Харин бизнесийн зориулалтаар ашиглах тохиолдолд суурь үнийг өндөр тогтоосон. Тодруулбал, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай газарт 18-100, худалдаа бүх төрлийн үйлчилгээний зориулалтын газарт 100-200, хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлийн зориулалттай газарт 15-100, хөдөө аж ахуйгаас бусад үйлдвэрлэлийн зориулалтай газарт 24-160 төгрөг болж байгаа бөгөөд эдгээр хязгаар дотор хэдэн төгрөгөөр тогтоох эрх хэмжээ нь Газрын төлбөрийн тухай хуулийн дагуу орон нутгийн ИТХ-аараа шийдвэрлэдэг зохицуулалттай. Ингэснээр газрын зах зээлийн бодит үнэ, эрэлт хэрэгцээ, газар ашиглалтын зориулалт, газрын үр өгөөж, байршлыг харгалзаж, газрын төлбөр, дуудлага худалдааны үнийг ялгавартай тогтоох нөхцөл бүрдсэн юм. 
-Сургууль, цэцэрлэг барихын тулд газраа чөлөөлж буй айлын газрыг хэдэн төгрөгөөр тооцож авах вэ?
 -Төсвийн байгууллага сургууль, цэцэрлэг барина гэвэл үнэ багатай. Улаанбаатар хотод төсвийн байгууллага зөвхөн албан хэрэгцээндээ газар авна гэвэл 1 га нь 23600 төгрөг, хамгийн өндөр нь арьс ширний үйлдвэр барина гэвэл 1 га нь 1.4 сая төгрөгийн үнэтэй. Энэ хооронд үнэ хэлбэлзэнэ. Гэхдээ энэ нь суурь үнэ. Энэ үнийг хэлэлцээд нийслэлээс суурь үнийг тогтоож болно. Дуудлага худалдаа явуулаад ч шийдэх боломжтой. Улаанбаатарын хувьд дэд бүтцэд холбогдсон, үйлчилгээндээ ойр газрын үнэ өндөр байна.