Орон сууцны үнийн эргэн тойрон дахь асуудлаар Барилгын Зөвлөгөө, Мэдээллийн Төвийн дарга Г.Батсүхтэй уулзаж ярилцлаа.

-Засгийн газраас жилийн зургаан хувийн хүүтэй зээлийн асуудлыг шийдвэрлээд нэг сар өнгөрлөө. Уг  зээлд хамрагдахаар иргэд эхлээд нэлээд сонирхсон. Харин одоо иргэдийн урам хугар­сан бололтой, эхнээсээ энэ зээл худлаа юм байна гэсэн ойлголт­той болчихож. Энэ талаар та ямар байр суурьтай байна вэ?

-Засгийн газар “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхээр болсон нь сайн хэрэг. Гэхдээ маш нарийн төлөвлөгөө, бодлоготойгоор хэрэгжүүлэх ёстой байсан юм. Тухайлбал, хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхийн тулд  нийлүүлэлтээ эхлээд сайн дэмжиж хэрэгтэй байсан. Харин дараа нь бага хувийн хүүтэй зээл гаргаж болох байлаа. “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөрийг хэрэгжүүлнэ гэж зарласнаас хойш  хоёр жилийн хугацаанд иргэдэд маш их хүлээлт бий болчихсон байсан л даа. Дээрээс нь  жилийн зургаан хувийн хүүтэй зээл олгож эхэлмэгц эрэлтийг эрс хөөрөгдсөн. Гэтэл зах дээр авах байр байхгүй,  байгаа цөөхөн байр нь маш үнэтэй, тэгээд шалгуурт нийцэх хүн бараг байхгүй байгаа болохоор иргэд энэ худлаа юм байна гэсэн ойлголттой болчихлоо.  Хөтөлбөр хэрэг­жүүлж буй байгууллагуудын зүгээс иргэдэд тавьж буй элдэв шалгуур цааш­­даа багасна гэдгээ мэдэгдсэн. Тэгэхээр өнөөдөр зээлд хамрагдаж чадаагүй гэж сэтгэлээр унах хэрэггүй.  Одоохондоо зээлд хамрагдаж чадах­­гүй байгаа иргэдэд шалгуурууд өөрч­лөгдөх учир дараагийн жилүүдэд хам­рагдах боломжтой гэж хэлмээр байна

-Уг нь ОССК-аас тавьж байгаа шаардлага гайгүй ч харин арил­жааны банкууд өндөр шалгуур тавиад байгаа юм биш үү. Төрийн банк нэг өрөө байр авах гэсэн хүмүүсээс нэг өрөө байр барьцаанд тавихыг шаардаж байгаа гэсэн. Анх удаа байр авч байгаа бага, дунд орлоготой иргэдэд барьцаанд тавих байр хаанаас байх билээ?

-Төрийн банк үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ нь гараагүй тохиолдолд өөр барьцаа тавихыг шаардаж байгаа гэсэн. Энэ нэг талаар анх удаа байр авч байгаа иргэдэд боломжгүй шаардлага тавьж байгаа юм. Зээл авч байгаа иргэний өмнөөс барилгын компани нь баталгаа гаргаж энэ асуудлыг зохицуулж болно л доо. Хэцүү, шийдэж болохгүй хүндрэлтэй асуудал биш юм. Үүнийг банкны зүгээс судалж байгаа гэсэн.

-Зургаан хувийн хүүтэй зээлийн сургаар байрны үнэ багагүй өссөн. Бага, дунд орлоготой иргэ­дийг байртай болж чадахгүй байгаа хамгийн том шалтгаан энэ болчихоод байна?

-Орон сууцны үнэ зургаан хувийн хүүтэй зээл гарахаас өмнө өссөн байсан.  Жилийн зургаан хувийн хүүтэй зээл дээр нь нэрмээс болж эрэлтийг хий нэмэгдүүлсэн. Гэхдээ одоогийн байдлаар  хоёр сарын өмнөхөөс орон сууцны үнэ харьцангуй буурсан байгаа. Гэсэн ч бага, дунд орлоготой иргэд яаж метр квадратыг нь нэг сая 400 төгрөгөөр аваад орон сууцтай болж чадах билээ. Ийм боломж байхгүй нь энгийн хүнд ч ойлгомжтой. Тэгэхээр цаашид төр үүн дээр анхаарч бага орлоготой иргэдээ орон сууцжуулах, үнийг буруулах тал дээр ажиллах хэрэгтэй.

-“100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөрт оролцохыг хүссэн барил­гын компаниудын байрны үнийг нэг сая 100 мянгад байх ёстой гэсэн шийдвэрийг Зас­гийн газар гаргасан. Харин үүнийг барилгынхан хүлээн зөв­шөөрөхгүй байгаа юм билээ. Уг нь бол байрны үнийг буурууллаа гээд барилгын компаниудын ашиг багасахгүй л юм билээ?

-ЗТБХБЯ-аас шинэ орон сууцны нэг метр квадратын өртөгийг тооцоод нэг сая 193 мянган төгрөгөөр зарласан. Барилгын компаниудын байршил, зэрэглэлээсээ шалтгаалаад  энэ үнээс үнэтэй ч бий, хямд ч бий. Үнийг одоогийн нөхцөлд Засгийн газраас барих боломжгүй.

-Тэгээд үнийг яаж бууруулах ёстой гэж. Байрны үнэ буурах хандлага ер нь ажиглагдаж байна уу. Олон хүн байрны үнэ буу­раасай л гэж хүлээж байгаа?

-Үнэ бол зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтээс шалтгаалдаг зүйл. Монгол Улс ардчилсан, чөлөөт, зах зээлтэй орон. Хүчээр үнийг бууруулах ч асуудал байхгүй. Гэхдээ байрны үнэ бууж байгаа. Учир нь  өндөр үнэ бас  арилжааны банкуудын орон сууцны зээлийн хүү нэмэгдсэнээс эрэлт өнөөдөр нэлээд багассан. Эрэлт  нь багасахаар мэдээж үнэ буурах нь тодорхой.  Энэ тавдугаар сарын  25-28-нд болох “Барилга орон сууц 2012” үзэсгэлэн яармагийн үеэр барилгын компаниуд Засгийн газраас хэрэгжүүлж буй “100 мянган айлын хөтөлбөр”-т ямар үнээр хамрагдах боломжтойг, мөн 2012 оны жишиг үнийг зарлана.

-Байрны үнийг буулгахын тулд төр ямар зохицуулалт хийх шаард­­­лагатай вэ. Хүчээр үнийг бууруулж боломжгүй юм бол шүү дээ?

-Барилгын материал, газар, тээвэр, ажиллах хүчний үнэ, зээлийн хүү нэмэгдсэнээс шалтгаалж орон сууцны үнэ нэлээд өссөн. Эдгээр үнийн өсөлтөд нөлөөлж байгаа хүчин зүйлсийг бууруулж чадвал орон сууцны үнийг бууруулж болно. Жишээлбэл, барилгын материалын үнийг бууруулахын тулд үйлдвэрлэгч, импортлогчдыг НӨАТ, хил, гаалийн татвараас чөлөөлж болно. Эсвэл төрөөс газар, дэд бүтцийн асуудлыг шийдээд өгвөл хямд үнээр орон сууц бариад өгөх барилгын компаниуд олон бий.

-Байрны үнэ яг хэд байвал иргэдэд ч, компаниудад ч аль алинд нь ашигтай байж чадах вэ?

-Мэдээж, иргэд хямдхан байр  худалдаж авахыг хүснэ, хөрөнгө оруулагчид нь ахиухан үнээр зарж ашгаа нэмэгдүүлэхийг зорино. Зах зээлийнхээ эрэлт нийлүүлэлтээр зохицуулагдаж, хэн хэнд нь ашигтай дундаж үнэ гарна. Эрэлт буурвал үнэ буурч л таараа.

-Монголын үндэсний худалдаа аж үйлдвэ­рийн танхимд болсон нэгэн зөвлөгөөний үеэр та байрны үнэ хөөрөгдөх шалтгаан бол ченжүү­д гэж ярьж байсан. Үүнээс тэгээд яаж сэргийлэх юм бэ?

-2011 оны гуравдугаар улирлаас эхлэн төгрөгийн ханш унах, байрны үнэ өсөх сенсааци дэгдсэнээс эрэлтийг ихээр нэмэгдүүлж мөнгөтэй иргэд маш ихээр байр авах болсон. Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт 2010 онд 8700 үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах-худалдан авах гэрээ бүртгэгдэж байсан бол 2011 онд 14100 болсон нь эрэлт бараг 60 хувиар өссөнийг харуулж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах дээр маш олон ченжүүд ямар ч зохицуулалт, хяналтгүй үйл ажиллагаа явуулж байна. Манай иргэд ч бас ченжийн сэтгэлгээтэй болчихсон, үнэ өснө гэхээр баахан байр худалдаж авдаг. Гадаадын зарим орнуудад олон байртай хүнээс татвар авдаг, гадаадын иргэд эзэмшигч бол өндөр татвартай эсвэл олон удаа байр худалдаж шилжүүлбэл төлөх татварыг нэмэгдүүлдэг зэрэг маш олон төрлийн зохицуулалтыг хийдэг. Өндөр хөгжилтэй орнуудад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хэдэн зуун жилийн түүхтэй учир эрх зүйн зохицуулалтуудаа маш сайн хийсэн байдаг. Манай орны хувьд энэ зах зээл нь бий болоод 10 гаруй жил болж байна. Иймд өөрийн орны онцлогт тохирсон үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хууль, журмыг бий болгох шаардлагатай байна.

-Орон сууцны хөтөлбөр хэрэг­жиж чадвал нэг сумаар хоёр туулай буудна гэж зарим эдийн засагчид үздэг. Нийслэлийн гэр хорооллынхны тоо буурч, Улаан­баатарын утаа багасна гэж?

-Бүх иргэд орон сууцанд орох сонирхолтой биш байгаа шүү дээ. Зарим иргэд хашаандаа хаусаа бариад, аж ахуйгаа эрхлээд, амьдрах сонирхолтой байгаа. Тэгэхээр ямар хэмжээний эрэлт байгааг нарийн судлах хэрэгтэй. “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөрийн хүрээнд  орон сууцны бодит эрэлт байна уу, үгүй юу гэдгийг судлах ёстой. Өөрөөр хэлбэл,  орон сууцжуулах, гэр хорооллыг дэд бүтцээр хангаж хаусжуулах бодлогыг давхар төлөвлөж байж иргэддээ бүрэн хүртээмжтэйгээр хөтөлбөрийг хэрэгжүүлнэ.

-Эрэлтээ бодвол нийлүүлэлт нь харьцангуй бага байгаа. Үүнийг яаж зохицуулах ёстой юм бэ?

-Тэр үнэн. Эрэлт бол маш их байгаа. Харин нийлүүлэлт эрэлттэйгээ харьцуулбал, бага байгаа. Монгол Улсад жилдээ хамгийн ихдээ гэхэд 10-12 мянган айлын орон сууц барьж ашиглалтад оруулж байна. Тэгвэл “100 мянган айлын орон сууц”хөтөлбөрийг 2016 он хүртэл хэрэгжүүлэхийн тулд жилдээ 20-25 мянган айлын орон сууц барих хэрэгтэй байна. Ийм тооцоо байгааг манай төвөөс гаргасан. Жилд дор хаяж, 20 мянган айлын орон сууц барихгүй бол хөтөлбөр хугацаандаа хэрэгжиж чадахгүй гэсэн үг. Нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхийн тулд  түүнд нөлөөлөх олон хүчин зүйлсийг нэмэгдүүлэх сайжруулах хэрэгтэй байна. Барилгын материалын үйлдвэрлэлийг нэмэгдүүлэх. Үүний тулд барилгын материалын үйлдвэрлэлийн аж үйлдвэрийн паркийг байгуулах, барилгын материал хийхэд ашиглагддаг түгээмэл тархацтай шохой, шавар зэргийг алт, зэс, төмөр зэрэг ашигт малтмалаас ялгаатай авч үзэх гэхчилэн олон асуудал байна. Цаашлаад үйлдвэр, орон сууц барих бага хүүтэй эх үүсвэр, зээлээр хангах. Орчин үеийн шаардлагад нийцүүлэн чадварлаг мэргэжилтэй боловсон хүчин бэлтгэх, барилгын материалынхаа 70 гаруй хувийг импортоор авч байгаа нөхцөлд Замын-Үүд боомт, төмөр замын хүчин чадлыг нэмэгдүүлэх, иргэдээ хямд үнээр орон сууц хангаж байгаа компаниудыг татварын хөнгөлөлт, урамшуулал зэргээр дэмжих бодлого хэрэгжүүлэх хэрэгтэй.

-“100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөр амжилттай хэрэг­жүү­лэхийн тулд яг юуг анхаарах хэрэг­тэй вэ. Засгийн газарт хан­даж ямар зөвлөгөө өгмөөр байна?

-Миний зөвлөгөөг Засгийн газар дагана гэж юу байх вэ. Гэхдээ салбарын мэргэжилтний хувьд сануулах зүйл олон байна. Хот төлөвлөлтийн бодлого алдагдсанаас Улаанбаатар дэд бүтцээ дагаж шавсан эмх замбараагүй хот болсон. Хэн дуртай улстөрч нь дураараа газар олголт, хот төлөвлөлт, газар өмчлөл зэрэг асуудалд оролцож, урьд гаргасан төлөвлөгөөг нураасан. Улаанбаатар хот маань буруу бодлого төлөвлөлтөөс болж Утаанбаатар, Удаанбаатар болон хувирсан гээд төрийн бодлогын буруу их л байна. Эрх зүйн хувьд хот төлөвлөлтийг хуульчилж, Хот байгуулалтын тухай, Барилгын тухай, Газрын тухай зэрэг олон хуулинд өөрчлөлт, шинэчлэлт хийх шаардлагатай байна.Хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхэд хангах эрчим хүч, дэд бүтэц, дулааны хангамж хүрэлцээ байхгүй. Тавдугаар цахилгаан станц баригдахыг хүлээвэл хэдэн ч жилийн нүүр үзэж магадгүй болоод байна. Иймд дэлхийн олон оронд хэрэглэж байгаа сэргээгдэх эрчим хүч, газрын гүний дулаан, эрчим хүчний хэмнэлт зэрэг орчин үеийн дэвшилтэт технологийг нэвтрүүлэх хэрэгтэй. Хотыг тэлэх, дагуул хотуудыг хөгжүүлж тэнд нь ажлын байр, сургууль, цэцэрлэгийг цогцоор нь шийдэж өгөх, алслагдсан  дүүрэг, орон нутагт ашиглах боломжтой төвлөрсөн биш бие даасан шийдэлтэй халаалт, цэвэрлэх байгууламжийг нэвтрүүлэх бүрэн боломжтой. Хөтөлбөрийг амжилттай хэрэгжүүлэхийн тулд дээр хэлсэнчлэн нийлүүлэлтийг хангаж ажиллахаас гадна эрэлтийг бий болгох орлоготой, ажилтай иргэд байх хэрэгтэй. Хичнээн их барилга бариад түүнийг авах иргэд байхгүй бол утгагүй. Иймд иргэддээ бэлэн хоол өгч биш өөрсдөө хоолоо  олж иддэг ажилтай орлоготой болгох нь хамгийн чухал юм.

Ж.ЭРХЭС