Орон сууцны талбайн метр квадратын хэмжилтийн /цаашид м.кв  гэнэ/ зөрүүтэй холбоотой асуудлаар мэдээлэл бэлтгэн хүргэж байна.

  Сүүлийн жилүүдэд хувийн, төсвийн хөрөнгө оруулалтаар нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгууд олноор баригдаж, худалдан борлуулах орон сууцны талбайн хэмжээг янз бүрээр тогтоож байгаагаас иргэн, аж ахуйн нэгжийн хооронд үл ойлголцол үүсээд байна. Одоо “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 тэмдэглэгээ бүхий стандартыг батлан мөрдөж байгаа ч барилгын зарим компани болон худалдан авагчийн хооронд байгуулсан “Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ”-нд сууцны талбайг дээрх стандартаас өөр байдлаар хэмжих, эсвэл буруу хэмжиж гэрчилгээнд тусгасан зэргээс шалтгаалан дараа нь м.кв-ын хэмжилтийн зөрүүгээс маргаан гарах тохиолдол олонтаа. Үүнээс болж барилгын компани ашиг олох зорилгоор м.кв-ыг илүү тооцож, иргэдээс төлбөр нэмж авдаг тухай ойлголт олон нийтийн дунд байдаг. Барилгын компаниуд орон сууцны барилга барихдаа зураг төслийг мэргэжлийн байгууллагаар гүйцэтгүүлж, түүний дагуу орон сууцны м.кв-ыг тооцож, иргэдэд худалддаг.

     Гэтэл зураг төслийн компанийн боловсруулсан м.кв нь батлагдсан стандартын дагуу хэмжихэд дутаж байгаа тохиолдол ч олон байна. Энэ нь олон хүчин зүйлээс шалтгаалж байгааг зураг төслийн компаниуд тайлбарладаг. Тухайлбал, зураг төсөл нарийвчилсан байдлаар гардаггүйгээс шалтгаалж барилгын ажлыг гүйцэтгэхэд ерөнхий хана, тасалгааны хана зэрэг нь өргөн, нарийн хийгдэж буйгаас шалтгаалж м.кв-ын зөрүү гарах ч тохиолдол бий.

   Орон сууц худалдан авсан иргэд холбогдох мэргэжлийн байгууллагуудаар орон сууцныхаа м.кв-д хэмжилт хийлгэн, дутсан тохиолдолд шүүхээр асуудлаа шийдвэрлүүлж байна. Тиймээс энэ асуудал шүүхээр хэрхэн шийдэгдэж буй талаар зарим жишээг дурдъя. Жишээг Монгол Улсын Шүүхийн цахим сангаас иш татан, холбогдогч этгээдүүдийн нэрийг өөрчилсөн болно.
 

     Хан-Уул дүүргийн иргэн Б нэгэн барилгын компаниас “Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ”-ний дагуу 105,69 м.кв талбайтай орон сууцыг 2014 оны 07 сарын 20-нд худалдан авчээ. Тэрээр 2015 оны 8-р сарын нэгэнд өөрийн орон сууцны талбайг эрх бүхий байгууллагаар хэмжилт хийлгэхэд 101.56 м.кв буюу гэрчилгээн дэх талбайн хэмжээнээс 4.13 м.кв дутуу байгаа нь тогтоогджээ. Улмаар 1 м.кв-ыг анх худалдаж авсан үнэ болох 1,600,000 төгрөгөөр тооцон 6,690,000  төгрөгийг тус барилгын компаниас гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргажээ.

     Хариуцагч болох Барилгын компани нь энэхүү нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөөгүй бөгөөд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгөхийг хүссэн тайлбарыг гаргажээ.

Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ:

       Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т заасныг баримтлан хариуцагч болох “Барилгын компаниас 6,690,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэн Б-ийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай” хэмээн шийдвэрлэжээ.
           
    Тодруулбал;  

1.    Орон сууцыг худалдан авахдаа талбайн хэмжээг зохих стандартын дагуу шалгуулан, гэрээгээр тохиролцсон талбайн хэмжээтэй нийцэж байгаа эсэхийг шалгаж үзээгүй;

2.   “Орон сууцны барилга захиалгаар бариулах гэрээ”-нд баталгаат хугацааг тогтоогоогүй, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй тохиолдолд эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш 6 сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн бол шаардлага гаргах эрхтэй байдаг. Иргэн Б нь дээрх тохиолдолд жилийн дараа м.кв-ын зөрүүг мэдэж, шүүхэд хандсан учир шаардлага гаргах эрхээ алдсан байна.
 

        Иргэн А  шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: 2011 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдөр “Б” ХХК-тай “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ" нэртэй худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулан уг компанийн барьж ашиглалтад оруулсан ... хорооллын байрны ... тоот орон сууцыг худалдан авсан. “Б” ХХК нь орон сууцны хэмжээг 69.9 м.кв гэж тооцон, нийт 96.462.000 төгрөгийг авсан бөгөөд энэ хэмжээ болон үнэлгээг харьцуулан тооцоход 1 м.кв талбайн үнэлгээ 1.380.000 төгрөг байна. Энэ хэмжилтээр үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулан авсан. Дараа нь орон сууцны талбайн хэмжээг зураг төслийн үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөлтэй “В” ХХК-иар хэмжүүлсэн ба уг компани холбогдох, норм, дүрэм, журамд нийцүүлэх хэмжилтээ хийж, дүгнэлт гаргахад орон сууцны талбайн хэмжээ 66.38 м.кв байгааг тогтоосон. Иймд орон сууцны талбайн зөрүү болох 3.52 м.кв талбайг анх гэрээ байгуулах үед тооцож төлсөн 1 м.кв-ын үнэ 1.380.000 төгрөгөөр тооцон, нийт 4.857.600 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү.

       Дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн 2014 оны 11 дүгээр сарын 14-ний өдрийн ... дүгээр шийдвэрээр Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4-т зааснаар хариуцагч “Б” ХХК-иас 4.857.600 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “А”д олгосугай хэмээн шийдвэрлэжээ.

Тодруулбал:

1.    Талуудын хооронд иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан Худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн. Гэрээгээр худалдагч нь /барилгын компани/ биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ гэж тусгасан байдаг. Орон сууцны талбайн хэмжээ гэрээнд заасан хэмжээнээс дутуу буюу биет байдлын  доголдолтой эд хөрөнгийг худалгдагч нь худалдан авагч-д шилжүүлсэн байна гэж шүүх үзсэн байна.

2.   Тиймээс худалдагч нь дутсан талбайн хэмжээгээр төлбөрийг тооцон худалдан авагч-д буцаан өгөхөөр шийдвэрлэжээ.
    
ДҮГНЭВЭЛ:

     Шүүхээр шийдвэрлүүлсэн болон шийдвэрлүүлж буй хэргүүдээс харахад талуудын хооронд байгуулсан “Орон сууцны барилга захиалгаар бариулах гэрээ” нь иргэний хуулийн 243.1-т заасан Худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг агуулж байна. Дээр жишээ авсан тохиолдлууд нь ижил боловч талуудын хооронд байгуулсан гэрээний агуулга, шүүхэд хандсан хугацаанаас хамаарч шүүхийн шийдвэр харицлан адилгүй гарчээ. Талуудын хооронд байгуулсан Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ нь хэт нэг талыг баримталсан, худалдан авагчийн эрхийг хязгаарласан тохиолдлууд олонтаа ажиглагдаж, байна.

        
   
  Иймээс талууд гэрээндээ:

        /Барилгын тухай хуулийн 16.1.3-д “Барилгын ажил гүйцэтгэгч нь Барилга байгууламжийн чанарын баталгаат хугацаа дуусаагүй байхад өөрийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас үүссэн чанарын зөрчлийг өөрийн зардлаар арилгах”;

   Төрийн байгууллагын зүгээс орон сууцны м.кв-ын зөрүүтэй холбоотой маргаан, бусад маргааныг гаргахгүй байхад анхаарч, эрх зүйн орчныг боловсронгуй болгох шаардлагатай юм. Тиймээс “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 тэмдэглэгээ бүхий стандартыг шинэчлэх шаардлага байгааг салбарын байгууллагууд мэдэгдэж байна. Монгол улс дахь орон сууцны м.кв-ыг тооцохдоо зөвхөн “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 стандартын дагуу тооцох тухай тус стандартад заажээ.

     Гэрээ байгуулагч талуудад гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд үндэслэн гэрээг чөлөөтэй байгуулах нөхцөлийг бүрдүүлэх ёстой.

   Иргэний хуулийн 189.1-д “Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй” гэж тусгасан байдаг. Тиймээс гэрээ байгуулагч талууд хэн нэгнийгээ хохироохгүйн тулд м.кв-ын хэмжээний асуудлыг харилцан тохиролцож, гэрээг байгуулах нөхцлийг “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 стандартаар олгож өгөх нь чухал ач холбогдолтой. Тухайлбал, гэрээ байгуулагч талууд дээрх стандартаар м.кв-ыг тооцох, эсвэл харилцан тохиролцож м.кв-ыг тооцох тухай зохицуулалт юм.

    Нэг талаас орон сууцаа худалдан борлуулж, ашиг олох сонирхол бүхий барилгын компани нөгөө талаас хэрэгцээгээ хангаж, орон сууц худалдан авах сонирхол бүхий иргэд хуулийн хүрээнд харилцан ашигтай гэрээ байгуулах нь чухал. Энэ нь тухайн компанийг зөрчилтэй, гомдол дагуулсан асуудалд оруулахгүй байх арга, боломж бөгөөд худалдан авагчийн эрхийг зөрчихгүй байх давуу талтай.